در مسیر تولید مسکن، هزینه هایی از جنس عوارض و تعرفه وجود دارد که روی قیمت تمامشده تولید تأثیر قابلتوجهی میگذارد و درنهایت باید توسط خریدار مسکن پرداخت شود؛ سازندگان مسکن، این هزینهها را مغایر با هدفگذاری سیاستگذار برای ارزانسازی تولید مسکن میدانند و به شیوه دریافت آن نیز نقد دارند.
درحالیکه سیاستگذاران از ضرورت افزایش عرضه و ساخت مسکن ارزان سخن میگویند، فعالان صنعت ساختمان معتقدند بخشی از افزایش قیمت مسکن نه از محل هزینههایی ناشی میشود که پیش از بهرهبرداری پروژهها به سازندگان تحمیل میشود و متولی این هزینهها که سهم بالایی هم در هزینه تمامشده مسکن دارند، شهرداریها و دستگاههای دولتی هستند.
طی سالهای اخیر، بازار مسکن با مجموعهای از موانع ساختاری ازجمله کمبود منابع مالی، افزایش هزینههای ساخت و کاهش توان خرید خانوارها مواجه بوده است. با این حال، از نگاه سازندگان، بخشی از مشکلات تولید مسکن در لایهای پنهانتر قرار دارد؛ جایی که هزینههای اداری، عوارض و تعرفههای خدماتی، قبل از اتمام ساخت به پروژه تحمیل میشوند و درنهایت در قیمت فروش مسکن تخلیه میشوند.
شهرداریها و وابستگی به عوارض ساختمانی
یکی از چالشهای قدیمی بخش مسکن، وابستگی گسترده درآمد شهرداریها به عوارض ساختوساز است. این وابستگی موجب شده ساختوساز به یکی از مهمترین منابع تأمین مالی مدیریت شهری تبدیل شود؛ موضوعی که به اعتقاد کارشناسان، هم هزینه تولید مسکن را افزایش داده و هم اصلاح نظام درآمدی شهرداریها را به حاشیه رانده است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران، با اشاره به این موضوع گفت: حدود ۷۰ درصد درآمد شهرداریهای کشور به شکل مستقیم یا غیرمستقیم به عوارض ساختوساز وابسته است؛ درحالیکه در بسیاری از کشورهای دنیا بخش عمده درآمد مدیریت شهری از محل عوارض نوسازی و درآمدهای پایدار تأمین میشود.
او افزود: شهرداریها نباید اداره شهر را به ساختوساز گره بزنند. زمانی که درآمد پایدار کنار گذاشته میشود و تأمین منابع مالی بر پایه صدور مجوزهای ساختمانی و تراکمفروشی قرار میگیرد، هم شهر از قاعده خارج میشود و هم هزینه تولید و قیمت نهایی مسکن برای مصرفکننده نهایی افزایش مییابد.
دریافت هزینههای انشعاب پیش از مصرف
یکی دیگر از گلایههای سازندگان به نحوه دریافت هزینههای انشعاب آب، برق و فاضلاب مربوط میشود. به گفته فعالان صنعت ساختمان، در بسیاری از پروژهها هزینههای انشعاب در مراحل اولیه ساخت مطالبه میشود درحالیکه عملاً از انشعاب بهرهبرداری نمیشود.
پورحاجت دراینباره اظهار کرد: تعرفه آب و برق در دوره ساخت نیز با نرخهایی بسیار بالاتر از مصرف مسکونی محاسبه میشود و در برخی موارد تا حدود ۱۵ برابر تعرفه مصرف خانگی افزایش مییابد.
نکته قابلتأمل اینکه سازندگان مجبورند ما به ازای آب مصرفی، هزینه فاضلاب را نیز مانند آببها پرداخت کنند درحالیکه ساختمان در حال ساخت اصلاً فاضلاب ندارد.
سهم عوارض و تعرفهها در قیمت تمامشده مسکن
فعالان صنعت ساختمان معتقدند مجموعه هزینههای ناشی از عوارض ساختمانی، صدور پروانه، خدمات نظاممهندسی و انشعابات، سهم قابلتوجهی از هزینه ساخت را به خود اختصاص میدهد.
پورحاجت در این خصوص گفت: امروز مجموع این هزینهها بین ۶ تا ۱۵ درصد هزینه ساختوساز را تشکیل میدهد؛ رقمی که در پروژههای بزرگ به دهها میلیارد تومان میرسد.
به گفته او، سازنده ناچار است این هزینهها را در قیمت نهایی واحدهای مسکونی لحاظ کند و به همین دلیل بخشی از افزایش قیمت مسکن، ناشی از هزینههایی است که ارتباط مستقیمی با فرآیند ساخت ندارد؛ اما در طول اجرای پروژه به آن تحمیل میشود.
همه هزینهها به قیمت مسکن اضافه میشود
در شرایطی که دولت بر افزایش تولید و عرضه مسکن تأکید دارد، به نظر میرسد بازنگری در نظام درآمدی شهرداریها و اصلاح شیوه دریافت عوارض و هزینههای انشعاب، یکی از الزامات کاهش هزینه ساخت باشد.
آنچه سازندگان از آن بهعنوان «هزینههای پنهان تولید مسکن» یاد میکنند، اگرچه کمتر از قیمت زمین و مصالح مورد توجه قرار میگیرد، اما درنهایت بر قیمت تمامشده واحدهای مسکونی اثر میگذارد.
از این منظر، تا زمانی که ساختوساز به یکی از منابع اصلی تأمین درآمد برخی دستگاهها تبدیل شده باشد، بخشی از بار مالی اداره شهرها و ارائه خدمات عمومی از مسیر قیمت مسکن به خریداران منتقل خواهد شد؛ مسیری که به باور فعالان این حوزه، نیازمند بازنگری جدی است.