رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران: بازار مسکن در آستانه جهش است اما شرط آن «صلح واقعی» است. با وجود ۳۰۰ هزار واحد نیمهکاره و افزایش صدور مجوزها، فرار سرمایه مانع کاهش قیمت شده است. نهضت ملی مسکن در بنبست تامین منابع؛ راهکار نجات مشارکت با بخش خصوصی است.
بازار مسکن ایران بار دیگر در آستانه یک تحول اساسی قرار گرفته است. افزایش چشمگیر صدور مجوزهای ساختمانی از یک سو و وجود صدها هزار واحد نیمهتمام از سوی دیگر، زنگهای خطر یا فرصت را برای فعالان این حوزه به صدا درآورده است. اما تنشهای منطقهای و سایه جنگ، معادلات را پیچیدهتر از همیشه کرده است.
پایان یک انتظار طولانی؛ وقتی جنگ قفل ۶ ساله را بست
پس از رکود عمیق در اواخر سال ۱۴۰۱ و اوایل ۱۴۰۲، کارشناسان امیدوار بودند قفل خرید و فروش مسکن پس از یک بازه ششساله، در بهمن و اسفند ۱۴۰۴ شکسته شود. حتی نشانههایی از رونق دیده میشد تا اینکه تنشهای منطقهای و شروع جنگ، اوضاع را دگرگون کرد.
رامین گوران، رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، در این باره گفت: «بازار مسکن در ابتدای سال ۱۴۰۲ وارد رکودی عجیب شد. تا اینکه در زمستان ۱۴۰۴ دوباره رونق گرفت و خرید و فروش اتفاق افتاد، اما ناگهان جنگ اوضاع را به هم ریخت. در ایام جنگ، عملا خریداری وجود نداشت و معاملات در حداقل مطلق خود قرار گرفت.»
شرط اصلی فعالان برای بازگشت به بازار؛ نقش بازارهای موازی
گوران با اشاره به رفتار سرمایهگذاران در بازارهای موازی توضیح داد: «سرمایهگذاران معمولا وقتی وارد بازار مسکن میشوند که بازارهای زودبازدهای مثل طلا، ارز و سکه دیگر سودآوری سابق را نداشته باشند. در زمستان سال گذشته که این بازارها هم به مرز اشباع رسیده بودند و هم نوسانات شدید قیمت داشتند، مراجعه مردم برای خرید مسکن افزایش چشمگیری پیدا کرد.»
فرار سرمایه؛ پدیدهای که قیمتها را کاهش نمیدهد
در بسیاری از کشورهای درگیر جنگ، شاهد سقوط شدید قیمتها هستیم، اما در ایران داستان متفاوت است. گوران درباره چرایی این اتفاق توضیح میدهد: اقتصاد مسکن ایران قبل از جنگ نیز در شرایط نه جنگ، نه صلح و نااطمینانی به سر میبرد. بنابراین، بازار قبلا دچار فرار سرمایه شده بود. به همین دلیل در ایران با شروع جنگ تحمیلی سوم، قیمتها کاهشی نبوده و در تهران شاید تنها کسانی که مجبور به فروش بودند، ملک خود را عرضه کردند. اما کلا کاهش قیمت محسوسی رخ نداده و اکنون متوسط قیمت هر متر مربع ملک در پایتخت در هفتههای اخیر حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان بوده است.
تجربه تاریخی جالب از رفتار بازار ملک در بحران
این مقام صنفی با یادآوری یک واقعیت تاریخی جالب، افزود: چه در ناآرامیهای زمستان سال گذشته و چه در ایام جنگ تحمیلی اخیر، وضعیت بازار مسکن برخلاف تصور عمومی عمل کرده است. به طوری که در اوج درگیریها، برای واحدهای موجود در تهران خریداری وجود نداشت، اما در استانهای شمالی (به جز شهرهای کوچک غیرساحلی) املاک با بازدهی ۱۰۰ درصدی به فروش میرفتند. این تفاوت منطقهای نشاندهنده تغییر الگوی سرمایهگذاری در شرایط بحرانی است.
پیشبینی پساجنگ؛ شرط اول «صلح واقعی» است
گوران در مورد آینده بازار پس از پایان درگیریها گفت: «به نظر میرسد در دوره پساجنگ، بازار مسکن رونق بگیرد، اما این رونق یک شرط حیاتی دارد: جنگ باید به صلح واقعی منتج شود. اگر در شرایط آتشبس و بلاتکلیفی نه جنگ و نه صلح باقی بمانیم، نباید انتظار رونق چندانی داشته باشیم.
او چشمانداز سال ۱۴۰۵ را اینگونه ترسیم کرد: اگر آرامش برقرار شود، شاهد رونق اساسی در بخش مسکن خواهیم بود. در سال ۱۴۰۴، متوسط قیمت در تهران تا متری ۱۲۰ الی ۱۳۰ میلیون تومان میرسید که توقع میرفت اگر جنگ نشود، قیمت تا ۲۰۰ میلیون تومان نیز پیش برود. اما اکنون بازار سکوت کرده و قیمت به ۱۴۰ الی ۱۵۰ میلیون تومان رسیده است.
تهدید جدی برای صنعت فولاد و پتروشیمی؛ جهش قیمت مصالح در راه است
رییس انجمن انبوهسازان استان تهران در بخش دیگری از صحبتهای خود به زیرساختهای صنعتی کشور اشاره کرد و گفت: با توجه به حملات دشمن به صنعت فولاد و پتروشیمی، کشور به شدت نیازمند واردات مواد اولیه و ورقهای فولادی است. اگر این نیاز تامین نشود، قیمت محصولات فولادی و پتروشیمیایی با جهش ناگهانی روبرو خواهند شد که ضربه مهلکی به ساختوساز میزند. او با تاکید دوباره بر اینکه «بازار مسکن آماده جهش است»، هشدار داد که برای تحقق این جهش، تامین مواد اولیه و مصالح ساختمانی حیاتی است.
آمار ۳۰۰ هزار واحدی؛ معضل پروژههای نیمهکاره
گوران با اشاره به آمار بیش از ۳۰۰ هزار واحد نیمهکاره ساختمانی در کشور، وضعیت دو سال اخیر را اینگونه توصیف کرد: به دلیل رکود شدید، این پروژهها عملا تعطیل شده بودند. جالب اینجاست که در این مدت، قیمت مصالح و هزینه خدماترسانها افزایش یافت، اما قیمت نهایی مسکن هیچ تغییری نکرد و عملا معادل ارزی مسکن در سالهای گذشته روند کاهشی داشته است. این پروژهها هم مربوط به سیستمهای حاکمیتی و بانکها هستند و هم بخش خصوصی. دلیل اصلی نیمهکاره ماندن این پروژهها، خروج سرمایه از بازار و بالا رفتن سرسامآور قیمت نهادههای تولید است.
فرصت طلایی برای سازندگان؛ تراکم بیشتر، عوارض صفر
گوران در بخش مثبت خبر گفت: اکنون به دلیل شرایط جنگ و ضرورت بازسازی واحدهای آسیبدیده، شهرداریها تراکم بیشتری به سازندگان ارائه کردهاند و حتی عوارض ساخت مسکن به صفر رسیده است. به همین دلیل، سرعت اخذ مجوز ساخت به شکل محسوسی افزایش یافته است.
بازار مسکن ایران در آستانه سال ۱۴۰۵ به نقطه حساسی رسیده است. امروز آینده بازار، گره خورده به دو عامل است: پایان جنگ و تامین مالی هوشمندانه.